Millones de inversores inmobiliarios podrían enfrentar nuevos límites a la deuda negativa, y el gobierno albanés está considerando limitar la desgravación fiscal a sólo dos propiedades de inversión en un intento por tapar el déficit presupuestario.
El Tesoro está examinando posibles cambios al apalancamiento negativo junto con reformas al alivio del impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) para las propiedades existentes, en medio de una creciente presión sobre la asequibilidad de la vivienda.
En agosto de 2025, el tesorero Jim Chalmers se negó a descartar restringir el ratio de apalancamiento negativo o el descuento CGT. La postura marca un cambio con respecto a la postura laborista tras su derrota electoral de 2019, cuando el primer ministro Anthony Albanese descartó hacer cambios en las concesiones mientras estaba en la oposición.
El apalancamiento negativo permite a los inversores inmobiliarios deducir las pérdidas de una propiedad de inversión, como los pagos de intereses y los costos de mantenimiento, de sus ingresos imponibles.
Según las normas introducidas en 1999 por el gobierno de Howard, los inversores sólo pagan impuestos sobre la mitad de la ganancia de capital obtenida sobre un activo mantenido durante más de 12 meses, lo que garantiza una reducción del 50 por ciento en el CGT.
Antes de estos cambios, las ganancias de capital estaban indexadas a la inflación en lugar de descontarse automáticamente.
La Oficina de Presupuesto Parlamentario Independiente estima que la reducción de la CGT le costará al presupuesto 7.900 millones de dólares en ingresos perdidos sólo en el año fiscal 2027.
Interrogado nuevamente esta semana, Chalmers se negó a descartar cambios en los parámetros fiscales de las inversiones inmobiliarias.
El tesorero Jim Chalmers no descarta la reforma del ratio de deuda negativo mientras intenta mejorar el déficit presupuestario.
El Tesoro revisa los límites negativos de deuda y los cambios en el impuesto a las ganancias de capital
“Estamos considerando otras opciones para el presupuesto, como siempre hacemos en esta época del año”, dijo Chalmers.
“No terminamos el presupuesto en febrero, lo terminamos en mayo, y cualquier paso siguiente en cualquiera de esas áreas dependerá del gabinete, de la forma habitual”.
El Partido Laborista había propuesto previamente reducir a la mitad el recorte de la CGT al 25 por ciento antes de las elecciones de 2016 y 2019, pero ambas campañas terminaron en derrota.
Las fuentes dijeron a The Australian que el Tesoro estaba estudiando el impacto de limitar las propiedades de impacto negativo a solo dos. Actualmente el número es ilimitado.
Los datos de la Oficina de Impuestos de Australia para el año fiscal 2023 revelaron que más de un millón de australianos tienen propiedad negativa, y un tercio de ellos posee más de una propiedad de inversión.
El año pasado, el Consejo Australiano de Sindicatos pidió que el ratio de apalancamiento negativo y el descuento CGT se limitaran a una propiedad de inversión.
Grupos inmobiliarios y economistas han argumentado que reducir el número de propiedades en las que los inversores pueden influir negativamente podría reducir la disponibilidad de viviendas de alquiler.
Chalmers busca ingresos adicionales para compensar los crecientes gastos incurridos. Una reducción de las deducciones fiscales negativas podría fortalecer el presupuesto en miles de millones de dólares.
Actualmente, los inversores sólo pagan impuestos sobre la mitad de las ganancias que obtienen al vender una propiedad de inversión que han mantenido durante más de un año.
Reducir la deuda negativa podría reducir la demanda de los inversores y disminuir la oferta de vivienda
La Oficina de Presupuesto Parlamentario estima que la pérdida de ingresos debido al apalancamiento negativo podría ascender a alrededor de 14.100 millones de dólares para 2035-36, mientras que solo en el año fiscal 2025 se perdieron alrededor de 6.500 millones de dólares en ingresos.
El Instituto Grattan quiere que el recorte de las ganancias de capital se reduzca a la mitad, limitando al mismo tiempo la deuda negativa para que las pérdidas de alquiler ya no puedan compensarse con los ingresos, diciendo que esto fortalecería el resultado final del presupuesto en alrededor de 11 mil millones de dólares al año.
También dijo que los alquileres no cambiarían mucho y que los mercados inmobiliarios no colapsarían.
Desde julio de 2024, el gobierno y los estados de Albania han planeado construir 1,2 millones de viviendas en cinco años, con la esperanza de que esto impulse la oferta de viviendas y resuelva los problemas de asequibilidad.
Robert Carling, del Centro de Estudios Independientes, dijo que reducir el ratio de apalancamiento negativo o las concesiones de la CGT reduciría la demanda de los inversores y disminuiría la oferta de viviendas.
“La demanda de propietarios-ocupantes no llenaría claramente el vacío dejado por los inversores que se van, porque los tipos de vivienda preferidos por inversores y propietarios-ocupantes no son perfectamente intercambiables”, afirmó Carling.
Dijo que el apalancamiento negativo, junto con el recorte de la CGT, se había convertido en un “látigo” para los debates sobre la asequibilidad de la vivienda, que carecen de fundamento.
“El retroceso se considera de diversas maneras como un plan clave para la reforma tributaria, una medida para aumentar los ingresos, la clave para bajar los precios de la vivienda y la solución a la desigualdad intergeneracional y vertical. Y nuestro argumento es que no es ninguna de esas cosas”, dijo Carling.
