Los precios de la vivienda podrían caer entre un 1 y un 4 por ciento tras las reformas al recorte del impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) de Australia para los inversores inmobiliarios, han dicho economistas.
Según las normas actuales introducidas en 1999 por el gobierno de Howard, los inversores actualmente sólo pagan impuestos sobre la mitad de las ganancias que obtienen de la venta de una propiedad de inversión mantenida durante más de un año.
Pero el gobierno albanés propuso recortar las exenciones fiscales en el presupuesto de mayo.
Los expertos dicen que podría cambiar a los compradores de viviendas, facilitar la competencia de los inversores en el margen y aumentar las tasas de propiedad de viviendas, al tiempo que aumenta la incertidumbre en el mercado de alquiler.
El economista principal del campo, el Dr. Joel Bowman, dijo que las configuraciones CGT a menudo se promocionan como una palanca de asequibilidad, pero la evidencia muestra sólo un vínculo discreto con los precios desde que se introdujo la reducción en 1999.
“Las investigaciones muestran que el recorte sólo ha aumentado los precios de la vivienda desde que comenzó en 1999”, dijo al Daily Mail.
“Los principales factores determinantes son la caída de las tasas de interés, el crecimiento demográfico y la actual escasez de oferta.
“Es poco probable que reducir la reducción de la CGT provoque una caída de los precios de la vivienda”.
El economista principal del campo, el Dr. Joel Bowman (en la foto), dijo que la evidencia muestra sólo un vínculo discreto con los precios desde que se introdujo la reducción del CGT en 1999.
Los compradores potenciales asisten a una subasta de propiedades en Homebush, Sydney
El Dr. Bowman dijo que cualquier caída inicial podría estar entre el 1 y el 4 por ciento, lo que reflejaría un ajuste a corto plazo más que un cambio estructural masivo.
Donde esto podría marcar la diferencia es en la propiedad de vivienda.
“Con menos competencia de los inversores, a los propietarios-ocupantes podría resultarles un poco más fácil poner un pie en la escalera, lo que podría aumentar la propiedad de vivienda hasta en 5 puntos porcentuales”, dijo.
“Dependiendo del enfoque adoptado, podríamos ver un aumento a corto plazo en los registros de inversores, creando un aumento temporal en la oferta antes de que el mercado se estabilice nuevamente.
“Pero como todavía hay otros beneficios fiscales en juego para los inversores, es poco probable que el cargo de la CGT por sí solo tenga un efecto duradero en el atractivo de la propiedad”.
Gerard Burg, jefe de investigación de Cotality, dijo que era “claramente observable” que después de que se introdujo la reducción del CGT, el valor de las viviendas aumentó mucho más rápido que los ingresos.
el dijo la escala y el alcance de una posible modificación de la CGT en materia inmobiliaria marcarían la pauta.
“El escenario más probable, en el que el cambio de política sólo afecte a los nuevos inversores, aliviaría parte de la presión sobre la demanda del mercado”, dijo.
Gerard Burg, investigador de Cotality, dijo que la escala y el alcance de cualquier cambio en la CGT en relación con el sector inmobiliario marcarían la pauta.
Burg dijo que los menores rendimientos esperados después de impuestos también provocarían una sustitución de carteras, con parte del capital moviéndose de bienes raíces a acciones y otros activos.
Pero advirtió que las limitaciones de la oferta, no las métricas de los inversores, siguen siendo la principal barrera para la asequibilidad.
El director ejecutivo de Strategic Property Group, Trent Fleskens, ha advertido que “jugar” con el régimen fiscal municipal podría asustar a compradores e inversores, citando el debate electoral de 2019 sobre el apalancamiento negativo y el CGT como catalizador de una fuerte recesión.
También destacó los recientes cambios impositivos de Victoria, incluidos impuestos a la propiedad más altos y recargos para propietarios ausentes, como un ejemplo de cómo los cambios de política pueden restablecer las valoraciones.
“El mercado no sólo ha fallado, sino que se ha restablecido a una nueva base de valoración más baja”, dijo, argumentando que la configuración de la CGT no fue la causa del crecimiento de los precios; más bien, fueron la migración, las limitaciones laborales y la inflación material las que hicieron el trabajo pesado.
Fleskens advirtió que unos incentivos más débiles para los inversores podrían restringir la oferta de alquileres si el sector privado retrocede y el gobierno se queda atrás, lo que elevaría los alquileres hasta que los rendimientos alcancen una nueva normalidad.
“Algunos venderán por miedo a que otros vendan. Algunos tal vez no compren por el mismo miedo”, dijo al Daily Mail.
“Estos incentivos fiscales no necesariamente crean crecimiento, sino que dan forma a la composición de la propiedad en todo el mercado.
El director ejecutivo de Strategic Property Group, Trent Fleskens (en la foto), ha advertido que “jugar” con el régimen fiscal municipal podría ahuyentar a compradores e inversores.
Las decisiones de los inversores de vender o mantener dependerán de si las medidas están protegidas y de la magnitud del cambio.
Burg señaló que es menos probable que los cambios limitados a nuevas compras provoquen ventas preventivas.
Los tres expertos subrayaron que la reforma de la CGT no sería suficiente por sí sola para resolver el problema de la accesibilidad financiera.
El Dr. Bowman dijo que se necesita un enfoque integral para impulsar la oferta y mejorar la utilización de las existencias existentes.
“Las posibles soluciones podrían incluir reemplazar costos ineficientes como el impuesto de timbre con un impuesto territorial general, eliminar reglas que desalientan el mejor uso de la propiedad, como la exención para los activos ocupados por sus propietarios bajo la prueba de activos de pensiones, y realizar inversiones inteligentes en infraestructura para desbloquear nuevos terrenos para el desarrollo”.
El debate se produce cuando una nueva investigación muestra que los australianos ahora necesitan ganar alrededor de 200.000 dólares al año para permitirse cómodamente una casa típica en la mayoría de las capitales sin caer en estrés hipotecario.
Una investigación del Senado liderada por los Verdes examinará el recorte de la CGT durante el próximo mes, y el senador Nick McKim lo describirá como “la reducción fiscal más injusta de Australia”.
El senador McKim dijo que la vivienda es donde el daño es más visible con la exención fiscal porque empuja la demanda de los inversores hacia las viviendas existentes, eleva los precios y desplaza a los compradores de vivienda por primera vez.
El senador Nick McKim (en la foto) dijo que la exención fiscal favorecía abrumadoramente a los más ricos y mayores, mientras que los australianos más jóvenes y pobres no recibieron casi nada.
Dijo que los propios datos del gobierno muestran que los beneficios benefician abrumadoramente a los australianos más viejos y ricos: el 54 por ciento de los beneficios va al 1 por ciento más rico de los asalariados, y las tres cuartas partes van a personas mayores de 50 años.
“Sólo el año pasado, se otorgaron 12.700 millones de dólares a quienes ya estaban en la cima”, dijo.
“Esta no es una exención fiscal que beneficie a los australianos comunes y corrientes.
“Esto favorece abrumadoramente a los más ricos y mayores, mientras que los australianos más jóvenes y más pobres no reciben casi nada”.
La Coalición ha señalado que se opondrá a cambios en la CGT.
“No vamos a unirnos a Jim Chalmers para tratar de convencer a los australianos de que obtengan más dinero porque no puede detener su ola de gastos”, dijo el portavoz del Tesoro de la oposición, Ted O’Brien.
